UnGroom picked me up at the airport yesterday, less out of nostalgia and more in order for me to review the Replik (our response to Model's counterclaim) in the car so he could submit it in time for consideration in the hearing this coming Monday.
Things were a little tense, b/c the chickaroozie UG is seeing was apparently really on edge about him meeting me. He had that weird energy going on where he's all ebullient and eager to report to Mommlly how finally, finally a woman realizes he's perfekt, and she might almost have kissed him and so on, but Mommlly is being a b!tch and says she's happy for him but doesn't want to hear details.
Anyway, I was surprised how quickly I was able to wake up and concentrate. This Replik is solid work. And such a waste of my skill, not to mention the strategic stuff I picked up a few lifetimes ago as a paralegal in a decent international firm.
I don't regret not having become a lawyer: the chances I'd have allowed myself to really get into it back then are near zero. Lousy law exams get you jobs dealing with people like me who have roommate issues. Decent exams get you bribed by ex-wives to take on insanely inane cases. Still, what feels really off here is carrying the bulk of burden and being satisfied with so little credit. Maybe I'm starting to wake up. To what, we'll see.
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RA Dr. UnGroomus Genervtle · Villenstr. 72 · 54024 Fastweitgnugweg
Amtsgericht Bad Haartag
Frisoeranlage 129
54321 Bad Haartag
Martyr ./. Model
36 C 297 / 07
In dem Rechtsstreit
Martyr ./. Model
nehme ich Bezug auf die Klageerwiderung und auf die Widerklage vom 19.11.2007 und kündige für die mündliche Verhandlung die folgenden Anträge an:
1. Der Rechtsstreit wird hinsichtlich der Feststellungsklage vom 26.10.2007 für erledigt erklärt.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Die Beklagte und Widerklägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Zur Klageerwiderung und zur Widerklage nehme ich wie folgt Stellung:
1. Der Vortrag der Beklagten hinsichtlich der Einrichtungsgegenstände in dem Zimmer der Klägerin ist zum Teil unzutreffend.
a) Zwar ist es zutreffend, dass sich in dem Zimmer der Klägerin noch ein Teppich und zwei Tische vom Vermieter der Beklagten befinden. In dem Haus besteht aber keine Möglichkeit, nicht benötigte Möbel zu verstauen. Die Beklagte war über jedes Möbelstück dankbar, das die Klägerin in ihr Zimmer nahm und nicht im Wohnzimmer verbleiben musste.
Zu Vertragsbeginn teilte die Beklagte der Klägerin mit, dass in dem Haus die Möglichkeit bestehe, Sachen zu lagern. Dies hat sich jedoch als unzutreffend herausgestellt, so dass die Klägerin für 25 € / Monat bei einer weiteren Mieterin Lagerraum anmieten musste.
b) Badezimmer, WC, Küche und Wohnzimmer gehören nicht zum Wohnraum der Klägerin. Dies ergibt sich bereits aus dem Untermietvertrag (Anlage K 1). Auch die Beklagte trägt in der Klageerwiderung vor, die Parteien haben einen schriftlichen Untermietvertrag
geschlossen. In ihrem Schreiben vom 22.07.2007 machte die Beklagte zudem deutlich, dass private
sind.
Im Wohnzimmer befinden sich ein Bücherregal mit privaten Büchern sowie Bildern und Pflanzen der Beklagten. Sie nutzt das Wohnzimmer teilweise als Abstellraum, was sie der Klägerin untersagt.
c) Die Klägerin weiß nicht, wann die Beklagte das Zimmer der Klägerin besichtigt hat. Jedenfalls ist der Beklagten entgangen, dass sich in dem Zimmer an Einrichtungsgegenständen des weiteren drei Tische der Klägerin, zwei Lampen, ein Hocker, eine weitere Sitzgelegenheit und eine Liege der Klägerin befinden.
d) In dem Mietvertrag ist entgegen den Ausführungen der Beklagten nicht vermerkt, dass das Zimmer mit Einrichtungsgegenständen möbliert ist. In § 1 Ziffer 1.2 (Anlage K 1) ist lediglich aufgeführt, dass ein Kleiderschrank und ein Nachttisch mitvermietet werden. Hinsichtlich des Kleiderschranks stellte die Beklagte der Klägerin anheim, ihn außerhalb des Zimmers zu stellen.
2. In der Klageerwiderung führt die Beklagte aus, es sei „vollkommen überzogen, wegen derartiger Dinge (Putzen, Aufräumen, etc.) gleich einen Mediator zu beauftragen.“ Auch wenn die Frage einer Mediation nicht Streitgegenstand ist, sei die Vorlage des Flyers der Stadt Bad Haartag – Vermittlungsstelle für Nachbarschaftskonflikte – gestattet.
Als mediationsrelevante Themen wird Rasenmäherlärm, Sandkasten als Hundeklo und ein nicht geputztes Treppenhaus genannt. Die offenen Punkte zwischen den Parteien passen zu 100 % in das Mediationsprofil der Vermittlungsstelle für Nachbarschaftskonflikte der Stadt Bad Haartag.
Die Klägerin hatte sich bereit erklärt, die Kosten einer privaten Mediation zu übernehmen, sofern eine private Mediation gegenüber der kostenfreien der Stadt Bad Haartag von der Beklagten bevorzugt wird. Dieser Rechtstreit hätte sich nach einer ernsthaften Mediation erübrigt.
3. Das belästigende Verhalten und Beleidigungen der Beklagten, des Hausmeisters und Beleidigungen des Prozessbevollmächtigten der Beklagten gegenüber der Klägerin sind hier nicht Streitgegenstand. Deshalb wird an dieser Stelle nicht weiter darauf eingegangen.
4. Wir bestreiten, dass die Klägerin ihren mietvertraglichen Pflichten nicht nachgekommen ist. Zu keinem Zeitpunkt hat sie sich mit dem von der Beklagten einseitig aufgestellten Putzplan einverstanden erklärt.
1. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist nicht einschlägig, denn weder hat die Beklagte als Vermieterin die Pflicht, den Wohnraum bzw. das Zimmer der Klägerin mit Einrichtungsgegenständen auszustatten, noch überwiegen die Einrichtungsgegenstände von der Beklagten in dem Wohnraum der Klägerin.
a) Die Beklagte ist nicht verpflichtet, den Wohnraum der Klägerin mit Einrichtungsgegenständen auszustatten. Einhellige Ansicht in der Kommentarliteratur ist, dass bei § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB auf die vom Vermieter nach dem Mietvertrag übernommenen Verpflichtung zur Ausstattung des Wohnraum abzustellen ist.
Bamberger/Roth-Ehlert, Kommentar zum BGB, 2. Aufl. 2007, § 549 Rn. 14
Gramlich, Mietrecht, 9. Aufl. 2003, § 549.2
MünchKomm-Schilling, 4. Aufl. 2004, § 549 Rn. 17
Palandt-Weidenkaff, BGB, 66. Aufl. 2007, § 549 Rn. 17
Staudinger-Weitemeyer, BGB, September 2006, § 549 Rn. 28, 29
Es reicht nicht aus, dass Einrichtungsgegenstände – wie hier – aus Platzgründen nicht anderweitig untergebracht werden können.
Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz – Miethöhegesetz, 5. Aufl. 1995, § 564b Rn. 37
Ebenso wenig reicht es aus, wenn der Vermieter aus reiner Gefälligkeit einige Möbel zur Verfügung stellt.
Emmerich/Sonnenschein, Handkommentar §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches, 8. Aufl. 2003, § 549 R. 12
Die Miete eines Leerzimmers fällt nicht deshalb unter § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB, weil der Mieter im Rahmen einer Wohngemeinschaft ein möbliertes Zimmer mitbenutzen darf.
Emmerich/Sonnenschein, Handkommentar §§ 535 bis 580a des Bürgerlichen Gesetzbuches, 8. Aufl. 2003, § 549 Rn. 14
Staudinger-Weitemeyer, BGB, September 2006, § 549 Rn. 30
Im Untermietvertrag (Anlage K 1) sind lediglich ein Kleiderschrank und ein Nachttisch erwähnt. Hinsichtlich des Kleiderschranks ist die Beklagte keine Verpflichtung gegenüber der Klägerin eingegangen. Vielmehr hat sich die Klägerin bereit erklärt, aus Platzgründen den Kleiderschrank in ihrem Zimmer zu belassen. Hinsichtlich der weiteren Gegenstände des Eigentümers des Hauses – Teppich, zwei Tische – besteht ebenfalls keine Pflicht zur Vermietung.
b) Soweit es auf die Frage überhaupt ankommt, ist bei der Beurteilung, ob die Einrichtungsgegenstände der Klägerin als Mieterin oder der Beklagten als Vermieterin „überwiegen“, entgegen der Meinung der Beklagtenseite lediglich auf die Einrichtungsgegenstände im Zimmer der Klägerin abzustellen.
Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Darin wird unterschieden zwischen Wohnung des Vermieters und Wohnraum. Zur Wohnung zählen das Badezimmer, das WC, die Küche und das Wohnzimmer. Zum Wohnraum zählt lediglich das Zimmer der Klägerin. Eine andere Beurteilung würde den Sinn und Zweck des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB völlig aushöhlen.
c) Für das Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 BGB trägt der Vermieter die Beweislast.
Bamberger/Roth-Ehlert, Kommentar zum BGB, 2. Aufl. 2007, § 549 Rn. 32
d) Die Beklagtenseite wertet § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB wohl genauso. Nach Ablauf der ersten Kündigungsfrist zum 31.08.2007 (Anlage K 2) hat sie keine Räumungsklage erhoben.
2. Mit der auf der Grundlage des § 259 ZPO erhobenen Räumungsklage ist das rechtliche Interesse der Klägerin an der Feststellungsklage nach Klageerhebung weggefallen. Zur Vermeidung der Kostenpflicht wird in der mündlichen Verhandlung die Hauptsache für erledigt erklärt werden, § 91a ZPO.
Die Klägerin ist nach wie vor vergleichsbereit und bietet zur Beendigung des Rechtsstreits folgenden Vergleich an:
1. Die Parteien sind sich darüber einig, dass das Mietverhältnis zum 31.05.2008 endet.
2. Die Beklagte verpflichtet sich, hinsichtlich der offenen Fragen im Zusammenhang mit der Wohngemeinschaft konstruktiv an einer Mediation der Stadt Bad Haartag teilzunehmen. Sofern diese nicht zum Erfolg führt, ist die Beklagte verpflichtet, an einer privaten Mediation bei Kostenteilung teilzunehmen.
3. Die Beklagte verpflichtet sich, gegenüber der Klägerin ehrverletzende und wertende Äußerungen zu unterlassen.
4. Die Beklagte verpflichtet sich, weitere Einschränkungen durch Gebote und Verbote zu unterlassen.
5. Die Klägerin ist berechtigt und verpflichtet, weiterhin zweimal pro Monat die gemeinschaftlich genutzten Räume durch eine private Reinigungsfirma reinigen zu lassen.
6. Die Beklagte und Widerklägerin trägt die gesamten Kosten des Rechtsstreits.
Dr. U. Genervtle zur Anstrengendlingen
Rechtsanwalt
Eine beglaubigte und eine einfache Abschrift anbei
Monday, November 26, 2007
Replik
Fastweitgnugweg, den 26.11.2007
Labels: 277 ZPO, Amtsgericht, mediation
